周边二手撑不住了，那2万1的海德公园、1万6的天都城，还值得摇吗？
PART 1
摇号的第九个月，楼市疲态已显。
购房者对于房子兴奋的阀值越来越高，“万人摇”的门槛也随之增高。
上一个楼市的G点，是12月初的中铁九逸，均价1万3，330套房源吸引了6733组购房家庭，中签率仅为4.9%。
而最近几天，层楼50几个粉丝群刷屏的楼盘词条，又换成了另外两个：海德公园和天都城。
我数了下，这两天在粉丝聊天记录中，海德公园出现了595次，天都城出现了469次。
说到底，刷屏热聊的原因，还是因为价格低。
海德公园的价格，和9个月前尚未摇号时一样，依旧是2万1；
天都城的价格虽然较上一次开盘，也就是一年前，高了差不多2000块，但单价依旧只有1万6，加上有490套都是小户型，150万左右就能拿下一套。
昨天，是这两个楼盘登记的第一天，不少购房者陷入了纠结。
换作是两三个月前，肯定是随摇号大军而去，站在登记的第一线。如今，楼市的颓势已经了然，再便宜的价格，还是得问上自己三遍值不值得买。
对于售楼处关闭、没有销售的海德公园，大部分“云买房”的购房者，一边吐槽，一边还是乖乖的在线上登记了。
而天都城呢，一部分购房者认为同时间登记的海德公园，能吸引大部分火力，好让自己成功捡漏，登记的不在少数。
还有不少预算有限的购房者，纠结的点是到底是摇哪一个，毕竟四五十万的差价，也不是一个小数目。
今天，我们就来分析一下，这两大热盘到底值不值得买。
PART 2
海德公园的热度显然更靠前，早在去年夏天，还不用摇号的时候，我就有朋友托了关系去买，最后还绑了一个不菲的车位。
现在，它的热度依旧，一直是被提及的话题。
距离海德公园700米处是杭行路地铁口，是地铁4号线和地铁10好线的双地铁口，一条可以通往文教黄龙，一条可以通往城东新城、钱江新城、滨江。
更重要的是，地铁站旁有一个49.7万㎡的商业综合体，其中商业建筑面积不少于14万㎡。
不仅如此，南侧两公里处，还有万达广场和万融城，两大商业巨无霸，逛吃是绝对不愁的。
“综合体+双地铁”的光环，单价2万1自然有不小的诱惑力，而且沿着上塘高架可以直达武林，地面交通也很是不错。
对于自住的购房者，只要手上有这个首付预算，还是很不错的。
然而，对于不少想要投资的人来说，更看重的是和周边一二手的倒挂程度。
在本周的层楼周报中，就提到了海德公园贴隔壁的万家之星，有房东挂出了3万5的单价。
以这个数据来看，两者的价差达到1万4。
但这也是房东一厢情愿的挂牌价而已。而且，也有粉丝指出，万家之星挂牌的是小高层房源，119㎡就能做四房两卫，得房率更高。
根据透明售房网的数据显示，万家之星得房率约84%，而海德公园得房率则只有76%。
从户型上来看，海德公园的四房两卫需要125㎡，才能满足，需要的面积更多。
再加上滨江的品牌溢价，万家之星的实际价格肯定是要比海德公园高上不少的。
PART 3
海德公园的二手房价还有一个参考样本，是距离它正北800米的的赞成美树。
根据兔博士显示的赞成美树二手房成交价，上个月89㎡成交价在2.3-2.4万/㎡，这和海德公园的均价，一二手倒挂仅剩2-3千。
与不少购房者口中“买到海德公园就净赚50万”，还是有一定差距的。
更值得警惕的是，赞成美树的二手房价9月份2.7万/㎡的成交价，目前已回落了近4千，月跌幅达7.4%
如果按照这种速度，之后海德公园就和赞成美树的倒挂，将会越来越小。
如果从自主角度上来讲，海德公园本身的配置又是远高于赞成美树的，小区里配备了500㎡的无边际泳池，还有架空层泛会所、健身房、跑道等。
除了二手房这个参照，还有一个重要的参考值是周边的土地出让。
离海德公园最近的地块，应该是今年7月运河新城出让的两宗宅地，均位于储运路上。
最终，两宗宅地均以底价被世茂竞得，成交楼面价为17692元/㎡。
我们来计算一下这两宗地块的毛坯保本价，按照行业内常用的算法是：保本价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88。其中，建安成本按3000元/㎡计算。
最终得出的毛坯保本价为25524元/㎡，比海德公园这批房源的售价还是高了4千多。
但世茂这两宗地块，更靠近运河，也紧邻地铁，同时又有运河新城建设的板块利好，溢价空间肯定是更多的。
不过，在高价地逐步登场后，接下去能2万1以下房子的板块会越来越少，城北是在仁和，城东要到大江东，城西是要到青山湖科技城，城南则是要到银湖东洲。
不管接下去楼市走向如何，就配套和区位来说，2万1的海德公园还是很值得一摇的。
PART 4
再来看看天都城，同样也有地铁，地铁3号线一期的倒数第二站，就叫天都城站，位于天都城内。
乍一看，天都城这批1万6的房源，还是很便宜，至少是“1”字打头的。
而且，今年3月，广厦竞得星桥的一宗宅地，就挨着卓越蔚蓝领袖，楼面价达1万7，是板块的新地王。
光看楼面价都高过房价了，天都城是不是也可以闭着眼睛买买买呢？并非如此。
目前，天都城不少二手房的挂牌价集中在1.8-2万/㎡，但11月的成交价却是集中在1万5左右。
很显然，天都城的二手房价已经全面回落。
最新一批的天都城房源，在户型上也没有特别的优势，89㎡只能做两房。这么一来，和二手房相比，优势几乎全无。
更大的压力则是来自于竞品，也就是今天中午正式摇号的金辉星奕云著。
星奕云著除去3500元/㎡的精装，毛坯单价上和天都城几乎是一样的。
在这一次星奕云著的首开中，推出了480套房源，一共有2132组家庭摇号，中签率22.5%。
一下子被吸去不少目标客户，也难怪天都城急了，本来要摒到明年开盘的，也不得不提前出货了。
但即使毛坯价一样，同样的89㎡天都城总价更低，对于预算有限的购房者来说，门槛也就更低。
只是，星奕云著89㎡能做到三房两卫，产品上还是先进了不少，精装小区居住的舒适度也会更高。
讨论一个楼盘值不值得摇，归根结底，无非是错过了，究竟会不会觉得可惜。或者说，以后还有没有类似的机会。
从这个角度看，如果是资金有限的刚需购房者，不管是海德公园还是天都城，或者精装的星奕云著，都可以选择，无非是摇中哪一个的问题。
毕竟单价和总价放在哪儿，视线范围内，这样的楼盘卖一个少一个。
但对投资客来说，考虑到收益率，从目前一二手倒挂的程度来看，明显海德公园更胜一筹。
需要承受的风险是，若明年交付时，行情继续低迷，那海德公园短期的出货压力就会很大。
因为按照楼盘交付半年到一年后，平均换手率大概15-20%。类似海德公园这样的投资盘，比例可能更高，会有300套左右的房源进入二手市场，形成踩踏挤压。
不过，从长远来看，这样价位的房子还是相对安全的资产。
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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